Блог новостройки в Химках Овражная

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Май 3, 2017, by adm, category Документы

Реалии современного рынка недвижимости таковы, что занижение стоимости квартиры – это неоспоримый факт, с которым приходится сталкиваться большинству покупателей. Для тех, кто не участвовал в купле-продаже жилья, указание в договоре стоимости недвижимости в несколько раз ниже ее реальной цены выглядит неразумным и нелогичным. Но на практике оказывается, что это может быть выгодно как продавцу, так и покупателю.

Хотя существует и масса минусов, с которой может в любой момент столкнуться та и другая сторона. Попробуем разобраться, в чем заключается риск занижения стоимости договора купли-продажи квартиры, кому выгодно искажение фактической цены на недвижимость и как не попасть в ловушку, если действуют мошенники.
Начнем с небольшой справки. По закону, если собственник продает недвижимость, хозяином которой он является менее 5 лет (соответствующий закон вступил в силу 1 января 2016г., ранее этот срок составлял 3 года), то он обязан оплатить налог на доходы физических лиц. Налоговая ставка составляет 13% от стоимости жилья, которая указана в договоре. Необлагаемая налогом сумма составляет 1 млн. рублей. Несложно догадаться, что в большинстве случаев цена квартиры указывается в размере 1 млн. рублей.
Рассчитать сумму налога просто. Если объект стоит 2 млн., то за минусом 1 млн., размер НДФЛ составит 130 тыс. рублей. За квартиру стоимостью 3 млн. придется выложить 260 тыс. рублей, а с 4-х млн. придется заплатить уже 390 тыс. рублей! Сумма достаточно приличная, поэтому неудивительно, что продавец готов пойти на любые махинации с документами, чтобы не выплачивать налог. Но стоит ли идти на этот шаг покупателю? Попробуем выяснить, с какими рисками он может столкнуться.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Покупатели недвижимости часто сталкиваются с нежеланием продавца указывать при продаже полную стоимость жилья. Поэтому схема заключения сделки отработана. Составляется 2 договора. Один из них предназначен для предоставления в государственные органы и в нем стоимость квартиры существенно уменьшается. Экземпляр передается для регистрации и в дальнейшем предоставляется в налоговые органы. Второй документ составляется для продавца и покупателя. В нем указывается реальная стоимость недвижимости, и проводятся взаиморасчеты.

Не все знают, что такой договор является заведомо оспоримым, если говорить юридическим языком. Документ подтверждает, что было совершено налоговое преступление, заключающееся в сокрытии доходов и невыплате НДФЛ в бюджет государства.

Поэтому более продвинутые и компетентные в юридических вопросах продавцы недвижимости предлагают пойти по другой схеме. Договор купли-продажи составляется на сумму 1 млн. рублей. А оставшаяся часть денег проводится как оплата за неотделимые улучшения, которые были произведены владельцем жилья. Оформление более корректно с юридической точки зрения и позволяет продавцу не попасть под всевидящее око налоговых органов. Однако покупатель рискует, заключая сделку. В случае если она будет оспорена, деньги, выплаченные за дорогостоящий ремонт, и переустройство не возвращаются.

И хотя законом не предусмотрена ответственность непосредственно за занижение, покупатель рискует остаться ни с чем. Кроме того, порочной практикой пользуются мошенники, чтобы усыпить бдительность покупателя. Сделка изначально оформляется таким образом, чтобы договор можно было оспорить. В результате человек, отдавший полную сумму за покупку недвижимости, остается только с деньгами, указанными в документе, а жилье возвращается прежнему владельцу. Доказать в суде, что изначально цена была иной достаточно сложно. Чтобы избежать подобных мошеннических схем, следует заключать сделки с недвижимостью при участии опытных специалистов, которые проконтролируют процесс.

Занижение стоимости квартиры при продаже

Не только покупатель рискует своими деньгами, но и продавец. Занижение при продаже жилья может привести к следующему:
•    Покупатель, которому изначально квартира понравилась, впоследствии может отказаться от ее приобретения из опасения потерять деньги.
•    В связи с сокрытием дохода налоговая инспекция может обратиться с иском в суд.
•    За неуплату налогов будет наложено административное взыскание или дело дойдет до уголовной ответственности.
В связи с этим при продаже жилплощади все же рекомендуется проводить всю сумму по договору, как бы это ни было обременительно для продавца. Тем более что есть возможность избежать уплаты налога вполне легальным способом. В соответствии с законом, если гражданин после продажи одного объекта в этом же календарном году приобретает следующий, совпадающий по стоимости, то произойдет взаимозачет.

Чистая продажи без последующей покупки встречается редко. Главное успеть совершить обе сделки в текущем году и налог на доход физических лиц можно не оплачивать на законных основаниях. Как видно, договор купли-продажи с нереально низкой ценой жилья несет в себе намного больше рисков, чем выгоды для обеих сторон.

Занижение стоимости квартиры при ипотеке

На первый взгляд, кажется, что занижение цены на жилье не имеет смысла, если на покупку оформляется кредит в банке. Ведь сумма нужна в полном объеме, а не в той части, которая будет указана при совершении сделки. На покупку дешевой недвижимости банк смотрит неодобрительно. Чем ниже стоимость, тем хуже жилье. «Старый» фонд не молодеет и с каждым годом может только потерять в цене, что невыгодно банку, т.к. при ипотеке, квартира оформляется в залог.
Но что делать, если владелец хорошей крупногабаритной квартиры отказывается указывать реальную стоимостью? Как раз на такое жилье чаще всего оформляются кредиты. Приходится заемщику соглашаться на подлог и выкручиваться в вопросах кредитования самостоятельно. До 2006 года, когда конкуренция среди банков была невысока, займ на жилье с уменьшенной ценой выдавался неохотно. Предлагалось компенсировать сумму налога из средств покупателя, что естественно было невыгодно.
Сегодня конкуренция столь высока, что кредитные организации готовы на любые ухищрения, чтобы привлечь как можно больше клиентов. По сути, многие банки открыто содействуют укрывательству от налога. Разработана схема, при которой заемщик получает всю сумму кредита, а не только ту, что указана в момент заключения сделки.

Например, жилье стоит 6 млн., в документах проходит сумма 2 млн. При ипотеке в размере 2 млн. рублей, оставшаяся часть денег оформляется в качестве потребительского кредита на неотделимые улучшения. Фактически клиент получает 2 кредита, но они оба идут на покупку жилья. Банк ничем не рискует, ведь объект в любом случае остается в залоге. А вот покупатель вновь оказывается в невыгодной для себя позиции. При признании сделки недействительной, ему будет выплачена сниженная сумма, в то время как 2 кредита лягут на него тяжким бременем.

Стоит напомнить еще об одном нюансе. При ипотеке покупатель имеет право получить возврат налога. По закону гражданин имеет право вернуть 13% от стоимости купленного жилья, но из суммы, не превышающей 2 млн. рублей. Если цена недвижимости была указана ниже, то и вернуть получится только 13% от нее. Покупателю невыгодно терять часть суммы, которая положена ему по закону и об этом также стоит помнить, прежде чем соглашаться на доводы продавца.
Риск занижения стоимости договора купли-продажи квартиры
Как уже было сказано выше, за указание в документах суммы ниже реальной стоимости законом не предусмотрена ни уголовная, ни административная ответственность. Рискует покупатель и в основном своими финансами. На этот шаг люди идут только потому, что хотят приобрести конкретный объект, а продавец соглашается только при условии занижения цены в документах.

Основной риск – остаться только с той суммой, которую содержит договор купли-продажи. Если сделка будет признана недействительной, и дело будет рассматриваться в суде, продавца обяжут вернуть деньги, зафиксированные на бумаге. Покупателю доказать, что он выплатил сумму превышающую указанную в документах, практически невозможно.
Сделка, совершенная в отношении квартиры с уменьшен

ной стоимостью, является мнимой (или условно законной). Этим широко пользуются преступники для завладения средствами другой стороны. Например, после подписания документов, продавец заявляет, что он настолько нуждался в деньгах, что был согласен на любые условия. Говоря юридическим языком, сделка имеет кабальный характер для него, чем и воспользовался его контрагент. Суд принимает сторону якобы потерпевшей стороны и обязывает передать, указанные в документах деньги, покупателю. Квартира возвращается ее прежнему владельцу. К сожалению, подобные схемы мошенничества не редки, и оспорить решение суда бывает сложно.

Опытные юристы советуют в момент совершения сделки запрашивать у продавца расписку на всю стоимость жилья. Если сделка будет аннулирована, то по расписке покупатель имеет полное право взыскать полную стоимость. Расписка – это надлежащий документ, свидетельствующий о передаче денег от одного лица другому и ее можно предъявить в суде. Формально можно указать дату возврата долга. Когда документы на недвижимость будут получены и риски признания сделки недействительной будут сведены к нулю, покупатель уничтожает расписку в присутствии второй стороны.

Еще один способ снизить вероятность появления проблем – оформление титульного страхования по сделке с ипотечной недвижимостью. Страховка оформляется на 3 года и призвана защитить интересы заемщика. В случае признания сделки недействительной, банку выплачивается возмещение из страховой суммы.
Другой момент касается дальнейшего распоряжения недвижимостью. В Налоговом кодексе зафиксировано право налогоплательщика уменьшить величину налогооблагаемой базы на сумму расходов, которые были подтверждены документально. Другими словами, если до истечения установленного законодательством срока (5 лет), покупатель решит продать купленное с уменьшением стоимости жилье и купить новое, то он имеет право оплачивать НДФЛ только с разницы между стоимостью двух объектов. Таким правом можно воспользоваться, если ранее вычет за недвижимость не был получен. Но если по документам стоимость квартиры ниже реальной, то и разница между старым и новым жильем будет большее. Соответственно и уплачиваемый налог увеличится.

Риски могут быть не только реальными, но и заключаться в упущении финансовой выгоды. Упущенная выгода заключается в возможности получения определенных льгот или субсидий, право на которые было утеряно вследствие указания невысокой стоимости жилья. Например, в некоторых регионах внедряются программы по субсидированию определенных категорий граждан на покупку недвижимости. И пусть вероятность получения подарка от государства невелика, она все есть и не стоит отказываться от перспективы обогащения за счет субсидирования.

Отметим, что сегодня налоговые органы оказывают пристальное внимание сделкам с недвижимостью суммой менее 1 млн. рублей. Поэтому в последнее время сумма, указанная в документах увеличена до 2-х млн. Однако это не гарантирует, что сделка не попадет под пристальное внимание налоговой службы. Особенно если речь идет об объектах недвижимости с реальной стоимостью от 5-10 млн. рублей и выше. Проблема по-прежнему остается и у покупателя и у продавца.
По сути, указывая в документах стоимость жилья, ниже реальной, выгоду получает только  владелец недвижимости. А для покупателя эта сделка является не только рискованной, но и невыгодной. Но поскольку рынок недвижимости не безграничен и многие объекты изначально приобретаются с целью последующей реализации, покупателям приходится идти на поводу у другой стороны. Если правильно оценить собственные риски и вероятность возникновения упущенной выгоды, то подобные сделки заключать можно.

Comments are closed.

Яндекс.Метрика